Проверяем, чтобы отказаться от квартиры с юридическими и конструктивными пороками: min - приостановка регистрации maх - потеря и квартиры и денег

Что проверяем:

• квартиры в строящихся домах
• квартиры в сданных домах с ремонтом или серая коробка (есть свидетельство о собственности)

Обычно, я начинаю проверку перед сделкой с недвижимостью с конца, — проверяю участников сделки, а не объект. Если что-то не так с участниками, то объект проверять нет смысла...

Проверяем участников на предмет готовности к сделке.

Покупатели. Чаще всего это 1 - 2 человека. Среди них могут быть несовершеннолетние. Иногда в качестве покупателя выступает юридическое лицо.

Продавцы. 1 - 2 взрослых, дети, юр.лицо.

По взрослым проверяем дееспособность, т.е. наличие медицинских показаний по которым сделка может быть признана ничтожной.

Например, недееспособный гражданин - больной. Или наркоман состоящий на учете в наркологическом диспанcере. Пожилой человек на учете ПНД.

Таких людей называют недееспособными и если они есть среди участников сделки это серьезное обременение (даже если такой гражданин со стороны покупателей).

Лица с ограниченной дееспособностью не состоят на учете в ПНД (психо-неврологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) но видны признаки алкоголизма, наркомании или не полного понимания происходящего.

Если вы выявили таких лиц - три раза подумайте хотите ли вы проводить сделку с таким составом участников или нет. При наличии запасных вариантов вам будет легче отказаться от сложной сделки.

Несовершеннолетние - до 14 лет недееспособные, от 14 до 18 лет ограниченно дееспособные. Если они участвуют в сделке, то потребуется взаимодействовать с органами опеки контролирующих сделки с участием несовершеннолетних. До 14 лет законным представителем является родители или опекун которые подписывают документы за них. Граждане от 14 до 18 лет, сами подписывают документы на сделке, но в присутствии законных представителей.

Для продавцов требуется согласие супруги - супруга, если "вторая половинка" не участвует в сделке. Согласие супруга оформляется нотариально. Если вы не участвовали в подготовке этого документа, то нотариальное согласие тоже подлежит проверке. К сожалению, на практике встречаются поддельные документы и на нотариальных бланках что может стать причиной судебной тяжбы.

Для сделок с юр.лицами:

1. проверяем полномочия представителя. Документы должны быть не старше 3-х лет.

2. В Уставе проверяем наличие ограничений в правах представителя. Иногда, по Уставу только совет учредителей может принимать решение по покупке - продаже недвижимости. Бывает, что ген.директор ограничен в самостоятельных решениях предельной суммой сделки.

В органах МВД обучают как сверить фото в документе с внешностью предъявителя. Я этому не обучен, поэтому опасаюсь иметь дело пожилыми людьми: паспорт человек меняет 3 раза в жизни, если не терял. В 45 лет последняя замена паспорта. А если предъявителю 60,70, ... лет значит фото сделано очень давно и лицо человека могло сильно измениться. В таких случаях тяжело сличить фотографии в паспорте с владельцем.

Один из способов подстраховки с пожилыми продавцами и с группой риска - психиатрическое освидетельствование сертифицированным судебным психиатром-наркологом. Психиатр проверит и задокументирует должным образом вменяемость участника сделки - насколько он понимает то, что происходит, отсутсвие алкогольного, медикаментозного или наркотического опьянения. 

Освидетельствование можно провести только с согласия гражданина, что надо согласовать при внесении аванса. Обычно, освидетельствование оплачивает покупатель.

При необходимости, врач выступит свидетелем подтверждающим алиби добросовестного приобретателя: он тоже будет сверять внешность с фотографией и проверять что человек отдает себе отчет в происходящем.

Банкротство физлица. Недавно появился этот юридический термин. Если в отношении физ. или юр.лица произведена процедура банкротства, то на его недвижимость наложен арест. Но если банкрот покупатель или в отношении продавца процедура банкротства только инициирована, то нужно проверять с помощью ЦККИ Центрального каталога кредитных историй.

Если в сделке участвует иностранец как покупатель, так и продавец, то проверяем наличие разрешение на временное пребывание в России и наличие нотариального перевода паспорта.

Если приобретатель хочет купить недвижимость со статусом жилое помещение с долей в земельном участке, то он должен быть гражданином России. Для нерезидентов это запрещено и можно дальше объект не проверять.

Иностранцы объявившие себя беженцами и подали заявление о гражданстве РФ. Они могут принимать участие в сделке при наличии официального подтверждения.

Продолжение >>