Я считаю, что видовая квартира – это та, где видно море без бинокля. Это первое условие. На крайний случай, может быть видно линию моря или красивые горы, это тоже будет видовая квартира.

Бывают квартиры, откуда видно просто город, но город бескрайний, это называется перспектива. Можно бесконечно рассматривать какие-то дома, дороги, речку. Море не видно, горы не видно, но видно бескрайнюю городскую перспективу. В Сочи достаточно красиво и таких мест много. Это тоже видовая квартира. 

Пример такого дома – ЖК Альпика на улице Альпийская. Смотришь в сторону моря – видно полоску моря, видно пятиэтажные хрущевки, которые в самое ближайшее время будут застраиваться высокими домами, которые перекроют вид моря.

Что это значит? Это значит, что житель этой квартиры будет слышать в ближайшие 10-15 лет строительные шумы, вдыхать строительную пыль, полоску моря будет видно все меньше и меньше, потому что будет мешать застройка высокими современными домами. Таким образом, это просто высокая квартира, но не видовая.

Еще один вариант, который я никак не могу отнести, даже с натяжкой, к видовым квартирам. Для того чтобы увидеть море, нужно выйти на балкон и повернуть голову на 90 градусов. То есть, море как бы сбоку. Это тоже не видовая квартира, потому что под видовой квартирой мы понимаем тот вид, который впереди, не выходя на балкон. Что ты видишь, когда смотришь прямо? Опорную стену – это не видовая квартира; холм – это не видовая квартира; крыши домов – нет, это тоже не можем отнести к видовым квартирам.

В видовой квартире главное – чтобы глаз радовался.

В Сочи это: море, горы и перспектива. Других вариантов в городе–курорте нет. И приезжают сюда, все-таки, ради того чтобы наблюдать эту прелесть.

Шестой фактор, который влияет на цену – это вид продаж.

Простая продажа или альтернатива. Альтернатива, это когда, например, нужно продать одну двухкомнатную квартиру и купить две однокомнатных. Получается, фактически, обмен. Будет это разорванная сделка или сопряженная сделка, мы подробно поговорим в главе 3. Если разорванная сделка – полегче. Разорванная сделка – сначала продать, а потом на эти деньги покупать. Это одно. А если нужно продать и одновременно, в этот же день, купить две квартиры, причем в таком состоянии, что заезжай и живи, это гораздо сложнее и дороже. И третий вариант: если нужно продать, в тот же день купить и еще где-то жить какое-то время. Это еще большие хлопоты и самый сложный вариант.

Седьмой фактор – спрос.

Есть районы повышенного спроса. Например, Мамайка. Очень востребованный район, поэтому переоцененный. Или Адлер. Весь Адлер, кроме микрорайонов Мирный и Голубые Дали, переоценен – на него огромный спрос. Постоянно звучит по телевизору Сочи–Адлер, Сочи–Адлер.

Люди приезжают и говорят:

– Я хочу только в Адлер!

– Там же дорого.

– Все равно хочу!

То есть, спрос большой.

Восьмой фактор – срочность.

Если вам надо продать подороже и вы совершенно никуда не спешите, занимайтесь сами своей продажей. Вы же никуда не спешите, вы можете три года продавать. Какой будет курс доллара через три года, никто не знает.

Но, если вы хотите, чтобы кто-то приложил усилия и помог вам продать вашу квартиру, то надо обозначать четкие рамки: «Я хочу продать не позднее, чем к первому сентября». И надо объяснить почему. Например, потому что мой ребенок пойдет в школу и я хочу, чтобы он пошел в школу уже по месту новой прописки. Да, это хорошая мотивация, вам нужно продать быстро и купить быстро – полтора месяца. Многие возьмутся за такую задачу, потому что вы мотивированный продавец и покупатель, а не фантазер. Это важный фактор, влияющий на то, возьмутся ли вам помогать или нет

И, наконец, девятый фактор – физическое освобождение.

Допустим, вы продаете вторичную квартиру и покупаете новостройку, в которой еще нужно ремонт делать. В этом случае, нужно где-то жить нужно будет договариваться чтобы физическое освобождение произошло через три месяца.

Как вариант, продать квартиру и договориться о том, что за три месяца будет внесена арендная плата по среднерыночной цене за бывшую свою квартиру. Это переговорный процесс, работа которую должен на себя кто-то взять. Соответственно, это фактор который влияет на цену квартиры.

Последний параметр, о котором я хочу упомянуть в этой главе – это ускорители продаж. Очень часто продавцы недвижимости говорят:

• А вы знаете, у меня новая железная дверь.
• А я недавно поменял новые окна на пластиковые.
• А у меня новый линолеум.

Прекрасно, что у вас новый линолеум, это может помочь продать квартиру быстрее, но это никак не поможет продать ее дороже. Такие небольшие вещи называются – ускорители продаж и их влияние на стоимость квартиры минимально. Думаю, теперь вы это понимаете. Обращайте на это внимание.

В заключение рассмотрим такой пример.

У вас пятиэтажный дом с мансардой на шестом этаже. Пятый этаж и шестой этаж – будут у них разные цены? Будут. Потому что пятый этаж – это капитальное строение, а мансарда – это 10-20 сантиметров, отделяющих вас от кровли. И если там что-то будет сочиться, то, скорее всего, вам придется самостоятельно нанимать специалистов, которые будут ремонтировать крышу. Это вам надо? Поэтому, в такой ситуации лучше подумать и чуть-чуть переплатить за предпоследний этаж, но не покупать квартиру на мансардном этаже

Подведем итог, что влияет на цену квартиры?

1.   Первичная или вторичная недвижимость.

Если вы хотите купить первичную недвижимость, то это тоже самое что вы хотите купить новый автомобиль. Если вы хотите купить вторичную недвижимость, это тоже самое что вы хотите купить старый автомобиль. То есть, его надо ставить на подъемник, внимательно посмотреть изнутри, а еще лучше пригласить эксперта по автомобилям, который посмотрит все ли там нормально, нигде ли ничего не стучит, а может быть даже и проедет на нем. Поэтому, первичная или вторичная недвижимость – это две разные весовые категории, каждая имеет свои особенности. Подробно о новостройках и о первичной недвижимости Сочи мы поговорим в других выпусках.

2.   Ключевые факторы.

К ключевым факторам относятся:

• Место
• Тип дома
• Этаж
• Состояние квартиры
• Видовые характеристики
• Вид продажи – простая сделка или альтернатива
• Спрос – на тот микрорайон где вы продаете и на тот микрорайон где вы покупаете
• Срочность – насколько быстро вы хотите сделку совершить. Хотите совершать долго – совершайте сами, хотите чтобы вам кто-то помог – обозначайте реальные сроки. Потому что, никто не хочет два года заниматься одним клиентом. Это не выгодно и экономически нецелесообразно.
• Физическое освобождение – требуется отсрочка или нет. Фактор важный, который надо обязательно проговаривать.
• В Сочи квартира с видом отличается по цене от квартиры без вида на 15–20%. Это большие деньги. Одно дело – ты видишь море, другое дело – видишь в семи метрах соседний корпус. Это очень разные цены за такую же площадь, за такой же этаж, в том же доме.

3.   Ускорители продаж.

Подробнее >>