Для ускорения работы я использую CRM-систему Лотинфо. Это платный продукт для агентств недвижимости с гибкой системой тарифов. Для примера будем искать квартиру в Хостинском районе Сочи до 5 миллионов рублей "в бетоне" (без ремонта).

Программа позволяет выбрать на карте Сочи произвольную область или искать по микрорайонам из предложенного списка. Обычно я начинаю поиск выбирая несколько микрорайонов, а потом сужаю область поиска. Выбираю микрорайоны: Кудепста, Хоста, Малый Ахун, Мацеста, Приморье, Бытха, Фабрициуса, Светлана...

Задаю широкий диапазон цен для поиска: от 3, 5 млн до 5,3 мл7 руб. Почему верхняя граница на 300 тыс руб выше заявленной клиентом? На сегодняшнем рынке достаточно сложном во всех регионах, в том числе и в Сочи, - есть шанс сторговаться, поэтому я поставил верхнюю границу 5 длн + 300 тыс. руб.

Из 14 300 вариантов около 1 тыс попали в выборку, поэтому я сузил диапазон поиска по ценам от 4,5 до 5,3 млн руб что привело к разумному количеству вариантов.

CRM показывает динамику ценесли они в объявлении менялись стрелками вверх и вниз. Значком "костыль" отмечает устаревшие объявления. Сканируется (парсится) 10 основных порталов недвижимости в Сочи: Авито, Яндекс-недвижимость, Вестум и т.д.

Для примера из 420 вариантов я отберу 7 квартир для детального изучения (можно и все объявления изучить, но это будет сдишком долго). Серым цветом выделяются те объявления, которые я уже смотрел ранее.Также есть возможностькаждое из объявлений посмотреть и на первоисточнике -  CRM сигнализирует, что у автора 4 объявления включая это т.е. он скорее всего риэлтор.

Поскольку в Сочи большинство агентов работают по технологии заанивания клиентов на ложныеобъекты (фонари или заманухи), то для того, чтобы съкономить время на первом этапе я не рассматриваю объявления от риэлторов. 

Исключение - агенты использующие ту же CRM-систему и их объявления находятся в особой выборке. Но прежде, чем звонить я все-равно обращаю внимание на название агентства недвижимости и принимаю решение индивидуально.

Второй инструментр поиска - База новостроек Мирабейс он стоит 10 тыс руб в месяц и принцип работы в ней похож на описанный выше.

Сначала выбираю интересующие моего клиента микрорайоны Сочи и в первой выборке я также получаю слишком большую выдачу жилых комплексов как строящихся, так и сданных в эксплуатацию. Красным цветом помечены комплексы перенесенные в архив по разным причинам. Либо это проблемный объект, либо объект с распроданной первичкой.

Для сужения поиска - ставлю галочку - показывать только построенные ЖК. Получаем гораздо меньше объектов, но все-равно много.

Делаю новую выборку: строящиеся ЖК - их уже поменьше. Открываю детализацию одного из объектов ЖК White Palace на Бытхе: его расположение отмечено на карте, есть телефон отдела продаж, шахматка с ценами и планировки. Другой объект - ЖК Измайловский парк на Мацесте: и снова карта, телефон, планировки и шахматка.

Ниже я расскажу какие существуют инструменты для проверки информации.

Если вы еще не знакомы со мной - разрешите представиться. Меня зовут Сергей ПРОКОФЬЕВ я руководитель интернет-магазин ВИДЕО КНИГА недвижимость, обучаю риэлторов и потребителей которые хотят сами купить или продать недвижимость без агента. Также я провожу сопровождение сделок с недвижимостью либо оказываю полную риэлторскую услугу моим заказчикам.

В каждом регионе набор оптимальных баз объектов (порталов) свой. Например, в Москве три основных портала: Виннер, Циан и Авито. Виннер - платный для всех, ЦИАН  Авито оплачивают только рекламодатели. В сочи Лидеры: Авито и Вестум.

Давайте покажу как работать с любой базой объектов на примере Вестум. Сначала задаем ценовой диапазон от 3,5 до 5,3 млн руб.так же как в CRM-системе - получаем 1040 вариантов которые можно посмотреть списком или на карте. Поскольку клиент хочет только Хостинский район - будем сокращать. В разделе "расположение" отмечаем галочкой Хостинский район.

В выборке осталось 131 объект отмеченные синим и серым цветом: серые я смотрел ранее, синие - еще нет. Кликая на синий или серый кружок появляется иконка с минимальной информацией об объекте и одной фотографией с возможностью перейти на полное описание.

Для примера кликаю на ЖК Идиллия в Приморье - появляется табличка со всеми квартирами выставленными на продажу в этом доме. Для удобства сортирую по цене кликая на заголовок "цена". Теперь виден диапазон предложений: от 3,3 до 5,83 (диапазон шире заданного мной ранее).

Кликаю на один из вариантов за 4,22 млн. Хотя дом давно сдан, агент разместил много фотографий, но среди них нет ни одного фото интерьеров - значит квартира в бетоне. Нажав на иконку со значком звездочки - я откладываю это объявление в избранное.

Другой объект, ЖК Жемчужина 2 еще строящийся и в нем продается несколько квартир. Смотрю детализацию по квартире за 4,68 млн руб. Она, естественно, в бетоне. Тоже откладываю в избранное.

Избранное хранится в отдельной папке с возможностью удаления объектов из нее.

Итак я подготовил:

1. Выборку из порталов

Добавляем к этому

2. Обзоры. Важны сравнительные обзоры нескольких сопоставимых объектов, а не рекламную презентацию которую часто тоже называют обзором. Их надо искать на Ютуб и в интернет.

3. Поисковики Яндекс и Гугл. Количество отобранных объектов должно быть менее двадцати. Я предпочитаю заботать с золотой дюжиной - лучшими 12 ЖК из отобранных. Далее с помощью поисковиков изучаю выборку более детально.

По Сочи я сделаю подборку сам. Для других городов могу посоветовать вам специалиста - специализирующегося по вашей территории.

4. Черные списки и Форумы. Если объект попал в Черный список или критикуется на форумах - осторожно! Этот негатив, как минимум, снижает ликвидность объекта для последующей перепродажи.

5. Офлайн поиск ("на земле"). Объезжаем все отобранные ЖК.

Гуляем вокруг, разговариваем с людьми. В заселенном доме общаемся с бабушками на скамейках, с мамочками выгуливающими детей, просто с прохожими. В строящемся: распрашиваем с рядовых строителей и охранников. Хотите объективности - не спешите расспрашивать прораба и отдел продаж...

Узнаете от людей много интересного: о темпах стройки или о задержках с вводом в эксплуатацию, об особенностях инфраструктуры. О скорости решения проблем и об отношении к жильцам. Не бывает эксплуатации дома без поломок. Например, сломался лифт. Как быстро его чинят? Как часто выключают свет? Есть ли проблемы с газом, с водоснабжением, с интернетом. Как ловит сотовая связь...

По моей практике - половина вариантов отбраковывается после личного знакомства с домом и его окружением. В интернет все смотрится более привлекательно. В том числе и потому, что объявления размещают люди которые хотят продать, поэтому они склонны чуть-чуть приукрашивать, например выбрать более выигрышный ракурс. А на месте все может выглядеть не стольпривлекательно: где-то в кадр не попали соседние дома перекрывающие вид, где то дороги не очень качественные без тротуара и ливневки, где-то горка крутая...

5. Для оставшихся в выборке домов надо переписать в блокнот телефоны на баннерах "продается". У нас в Сочи, практически все многоквартирные дома увешаны баннерами. Но не обольщайтесь! В этом изобилии не более 30% реальных предложений, остальное аналог фонарей на Авито в которых не технологичные агенты заманивают своих клиентов.

6. Фотографируете или срываете листовки висящие на отобранных домах и рядом с ними.

Многие агентства маскуруются под застройщиков. Создают сайты-двойники, называют себя застройщиком, отделом продаж застройщика, даже Союзом застройщиков... В большинстве случаев это не соответствует действительности. Проверяйте!
Когда вы подходите к новостройкеи на доме огромными буквами написано "отдел продаж" - с большой вероятностью это он и есть.

Но если вы видите дверь в комнату на которой листочек-объявление, осторожно! Это может быть клон. Заходите вовнутрь и включайте свое чутье: может ли отдел продаж более-менее серьезного застройщика так выглядеть? Ни макета, ни визуализаций, ни одной папки с документами...

7. Список для прозвона надо отсортировать. Не спешите сразу звонить: сведите все предложения в табличку и повторяющиеся агентские телефоны отодвиньте в конец списка.

Иначе, рабочие и временные контакты по недвижимости перемешаются в вашем телефоне и вас будут отвлекать звонки от агентов и собственников во время работы. К сожалению, на рынке недвижимости встречается торговля лидами, когда телефон потенциального клиента оказывается у многих агентов с которыми он дело не имел...